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亚博app:商品房买卖合同网上备案系统中系统结构的选择

发布时间:2021-04-21    来源:亚博app55702

本文摘要:当前许多城市都已构建或正在展开商品房实销售合约网上即时备案(全称“网上备案”)。

当前许多城市都已构建或正在展开商品房实销售合约网上即时备案(全称“网上备案”)。网上备案业务的积极开展必须有一个功能与之给定的计算机管理系统为其获取技术承托。而建设这个计算机管理系统的第二步是制订一个需要符合业务市场需求的设计方案,其中最主要的就是指定最佳的系统结构模式,即系统的选型。系统结构选型否得宜,关系到系统投放运营后,系统业务流否简洁、加装确保否简单以及系统升级的深浅程度等多方面因素,必要要求人、财、物等多项运营成本的投放。

  目前,系统结构模型主要有C/S结构(C1ient/Server的全称,客户机/服务器模式)和B/S结构(Browser/Server的全称,浏览器/服务器模式)两大类。本文从网上备案的业务特点和D/S、C/S两种结构的特性来阐释如何指定最佳的系统结构模型。  一、合约网上备案方式及内容  合约网上备案是指房地产开发企业在获得商品房预售许可证或房地产权科证明后展开预售或销售房屋签订合约时,在网上展开合约证实和打印机的不道德。

房产管理部门将定期汇总、分析和公布全市的新建商品房的交易信息,并获取网上公开发表查找服务。对于违反规定或者不信守允诺的房地产开发企业及其委托的代理销售经纪企业,房产管理部门将创建研发、销售企业的信用档案,将其网上审批,并写入该企业的信用档案。

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  1.房地产开发企业在获得商品房预售许可证或房地产权科证明后,通过网站,即时发布下列信息:  (1)商品房预售许可证或房地产权科证明的主要内容,还包括研发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落于、楼盘状态、可实(售)购面积、基础设施和公共设施情况;  (2)商品房的楼盘表格,还包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数,总层数以及明确房号表格;  (3)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图及每套房源的结构平面图;  (4)房地产抵押、查禁等权利容许情况;  (5)商品房买卖合同样板文本;  (6)商品房的预(售)购均价。商品房白鱼预售的均价,将由房地产开发企业在办理商品房预售总注册时,向房产管理部门申报。房地产开发企业必须调整其商品房白鱼实(售)购均价的,应该向房产管理部门申报,办理网上即时更改申请。

  2.房地产开发企业所研发的商品房项目,如果有下列情况之一的,不得办理网上备案申请:  (1)实(售)购的商品房项目有项目出让不道德的(已办理项目出让更改申请的除外);  (2)实(售)购的商品房项目已抵押,抵押注册部门并未开具中止抵押关系证明的,或抵押权人并未开具表示同意出售,再行抵押(按揭)的书面证明的;  (3)商品房项目被法院依法查禁的;  (4)其他法律法规禁令出售的。  3.即时体现备案商品房的销售状态,应该在商品房买卖合同或定金合约签下的第二天之前,“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房的可预(售)购状态更加改回已预(售)购或已预约状态。  定金合约网上备案后,在签定商品房买卖合同时,合约主体不得更改。

买卖合同网上备案后,在购房人获得房屋产权证前,商品房买卖合同主体不得更改。也就是说,备案之后,购房人无法随便变更。

  4.房地产开发企业与预约人应该自签定定金合约15日内签定商品房买卖合同。并未在规定期限内签定商品房买卖合同,“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房完全恢复为可实(售)购状态。

  5.凡已在网上发布的供销售的商品房,购房人拒绝出售的,房地产开发企业不得拒售。房地产开发企业在申请人商品房预售许可时,申请人腾出房源的,不应具体腾出房源销售时间。  6.购房人申请房屋产权证前,当事人双方经协商一致,必须对合约中选择性条款或双方可以权利誓约的条款内容展开更改的;应该所持已备案的书面合约、更改合约的书面协议及其他有关材料,向房产管、理部门申请人办理合约更改备案申请。

  当事人双方协商一致,必须中止商品房买卖合同的,应该所持已备案的书面合约、解除合同的书面协议及其他有关材料,向房产管理部门申请人办理吊销合约备案申请。  7.商品房由“预售”改以“现售”(即房屋由“期房”改以“现房”),房地产开发企业必需委托具备测绘资质的测绘公司对商品房面积展开实地测绘,在获得测绘报告后,由房产管理部门通过“网上备案操作系统”,将该商品房的项目的实际信息与商品房预售时网上发布的信息展开校核后发布,原商品房信息由“预售”改以“现售”状态。

  8.商品房实(售)购,研发企业应该与购房人签定商品房买卖合同。实(售)售人应该在签下之日起30日内所持商品房买卖合同向房产管理部门办理注册备案申请。  二、合约网上备案系统需求分析  1.工作末端集中、覆盖面积地域甚广  房地产开发企业要在其各自的销售场所展开操作者,销售场所遍布城市各个部位,有的还不会靠近主要市区成立在卫星城市,所以工作末端牵涉到地域十分广大,仅次于可覆盖面积数千平方公里(如直辖市)。此外,异地购房则不会经常出现工作末端距离数据中心数千公里的情况,  2.工作末端数量大    房地产开发企业按合约网上备案的业务拒绝,必须在其销售场所成立合约网上备案系统的工作端方能顺利进行房屋销售。

很多研发企业因业务量大或销售网点多等原因,必须成立多个工作末端。按一个中等城市100家左右房地产开发企业计算出来,将有将近200个工作末端,而大型城市则不会有千余个工作末端。  3.牵涉到涉及业务部门  合约网上备案业务除合约联机打印机外,还牵涉到商品房预售许可证派发、商品房合约备案、楼盘表格信息校核、房地产抵押、房地产查禁等业务。

此部分业务归属于房产管理部门职能,因此系统要同时面临房地产开发企业和涉及业务部门两部分用户,并对其按有所不同功能、有所不同权限加以区分。  4.各研发企业设备、人员条件差异大  房地产开发企业涉及操作者人员计算机操作水平参差不齐,部分计算机设备陈旧老化,加装的计算机操作系统多种多样。

  5.二手房网上备案  目前,合约网上备案业务还只仅限于商品房交易,但随着房地产市场日益规范,亦有二手房买卖合同展开网上备案的可能性。因此,系统设计时应考虑到日后针对二手房买卖合同网上备案的功能拓展。

  6.信息公布  通过互联网定期汇总、分析和公布全市新建商品房的交易信息,获取政策法规及业务流程查找服务,审批企业信用档案,创建二手房信息平台。  三、B/S与C/S结构阐述  C/S结构:应用程序被产于到客户机和服务器上,其中表示层与应用逻辑层产于到客户机,数据资源层产于到服务器。

客户端已完成一定的计算出来任务并通过一定的协议和模块与服务器通信,催促已完成一定的服务或拒绝获得数据。服务器一般来说使用高性能的PC、工作站或小型机,并使用大型数据库系统,如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server,客户端加装专用的客户端软件。  B/S结构:基于B/S模式的三层体系结构将表示层、应用逻辑层、数据资源层产于到有所不同的单元中,表示层对应的客户端由浏览器和Web服务器的动态页面构成,接管用户的处置催促并转交应用服务器。应用逻辑层对应于应用服务器,应用服务器中的中间件已完成业务逻辑处置,处理过程中不会用于数据资源层的服务来获得适当信息或存储改动适当的数据。

数据资源层对应于数据库服务器,数据库服务器构建对数据库的管理和库中数据的采访与增补改为。客户机上只要加装一个浏览器,如Netscape Navigator或Internet Explorer,服务器加装Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等数据库,浏览器通过web服务器同数据库展开数据交互。  四、B/S与C/S结构较为  1.系统构架  C/S结构软件一般使用两层结构,客户端获取用户界面、运营逻辑处置应用于;数据服务器拒绝接受客户端SQL语句并对数据库展开查找,然后回到查找结果;客户端将数据展开计算出来(有可能牵涉到到运算、汇总、统计资料等)并将结果呈现出给用户。用一个形象的比喻来叙述就是:服务器端像一个仓库,主要功能是存储原材料和成品,但并不展开加工;而客户端就像加工车间,已完成从原料到成品的整个生产过程,然后将成品存储到仓库。

由于业务的处置逻辑主要在客户机末端继续执行,因此这种结构也被称作长得客户(Fat client)结构,其仅次于的优点在于结构非常简单,研发和运营的环境非常简单。C/S二层计算出来模式的基本结构如图1右图。  B/S结构软件使用的是三层结构,在传统的二层结构的基础上减少了应用服务器。客户端拒绝接受用户的催促,客户端向应用服务器明确提出催促,应用服务器从数据库服务器中取得数据,将数据展开计算出来并将结果递交给客户端,客户端将结果呈现出给用户。

通过这样的结构设计,使得应用逻辑被所有用户分享,这是两层结构应用软件与三层应用软件之间仅次于的区别。B/S三层计算出来模式的基本结构如图2右图。

  这两种结构的不同点是,两层结构中客户端参予运算,而三层结构中客户端并不参予运算,只是非常简单地接管用户的催促,表明最后的结果。由于三层结构中的客户端并不需要参予计算出来,所以对客户端计算机的配备拒绝是较为较低的。


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